2023滨江集团上半年拿地分析

〖壹〗、023年上半年滨江集团拿地呈现“聚焦杭州 、规模扩张
、权益控制 ”的特征，新增24个项目总建面249万平方米 ，权益土地款180亿元
，杭州市场占比超87%，权益占比约45%。拿地规模与区域分布新增项目数量：2023年上半年滨江集团新增土地储备项目24个 ，其中杭州21个
，宁波、金华 、南京各1个 。

〖贰〗
、总结：滨江集团此次拿地以小幅溢价获取杭州住宅用地，地块规划条件清晰 ，开发风险较低，符合其“高周转、稳利润
”的战略定位
，同时也为杭州2023年土地市场定下理性基调
。

〖叁〗 、拿地房企格局：滨江集团：以约34亿元总价拿下3宗地块，成为最大赢家。浙江中豪：以30.3076亿元竞得良渚新城勾运路南十二号支路东地块 ，为全场比较高总价地块
，楼面价19901元/平方米，溢价率18% 。

〖肆〗、经营性现金流净额大幅增长
。2023年前三季度 ，滨江集团经营性现金流净额为2795亿元
，而去年同期这一数据为30.25亿元，主要由于公司销售回款增加并且购买商品
、接受劳务支付的现金减少。

〖伍〗、年度投资强度高：滨江集团今年三批次供地累计耗资448亿元斩获26宗地 ，绿城中国则以272亿元竞得12宗地
，两家本土房企贡献杭州土地出让金近四成 。

3月13日杭州余杭新增封控区一览

〖壹〗 、月13日杭州余杭新增封控区具体范围如下：仁和街道永胜村：新河坝7号院
、新河坝23号、23号 - 1，新河坝38号及其东侧隔壁邻居两个庭院 ，永胜村邓家埭38号
，永胜村沈家？13号。仁和街道东山村：东山后33 - 1号 、33 - 2号
、34号，东山后8号世纪华联超市
。

〖贰〗、月10日杭州余杭新增封控区范围如下：余杭区仁和街道沈家斗自然村该区域为确诊病例现住址所在地 ，属于核心风险区域，被划定为封控区
，实施严格封闭管理。菜鸟网络杭州仁和园区作为物流仓储场所，因人员流动频繁 、货物集散范围广 ，存在较高传播风险
，被纳入封控范围 。

〖叁〗
、现在杭州余杭区，上城区 ，滨江区
，临平区，钱塘区都有疫情
。根据省市疫情防控有关规定 ，经有关专家研判
，现就我区封控区、管控区 、防范区作如下调整：杭州市卫生健康委副主任王旭初介绍：3月12日0时到13日8时，杭州市新增本土病例16例 ，余杭11例
，上城4例，滨江1例。

萧山区2025年新增环评项目

〖壹〗
、萧山区2025年部分新增环评项目信息如下：杭州萧能热电有限公司热电联产项目该项目环境影响评价公示时间为2025年11月5日 ，属于能源类基础设施项目，涉及热电联产工艺的环境影响评估
，重点关注废气、废水排放及能源利用效率 。

〖贰〗 、杭州祝桥变电站项目主要包括110千伏秋检维护与220千伏迁建工程，220千伏项目处于环评公示阶段 ，110千伏站2025年9月完成母线检修项目基本情况1）110千伏祝桥变电站在杭州萧山区
，是区域重要枢纽站，负责工农业及居民供电
。

〖叁〗、比照三期规划流程经验和环评阶段的方案修改 ，杭州地铁四期公示可能在2021年12月底到1月底
，且刚好圈定在300公里，卡在了国家发改委对〖Fourteen〗
、五交通规划的批复上限里程 ，极具可建设性和可批复性。萧山可能成地铁四期新增里程比较多的区域
，拥江仍是杭州城市发展核心轴线 。

〖肆〗、地铁四期规划概况1月15日，杭州地铁官方网站挂出《杭州市城市轨道交通第四期建设规划环评公众意见征询》 ，虽不到一天被撤回
，但大致框架不会有大改动
。按照之前征求意见稿内容，杭州地铁四期规划或包含13个项目 ，其中新增7条地铁线路，6条地铁线路在原有基础上进行延伸
，总线网规模约298公里。

〖伍〗 、杭州地铁五期确实离我们越来越近了 。近日，官方已明确要在2024年8月底前拿出地铁五期的初步成果稿 ，并力争2025年正式上报
。这一消息标志着地铁五期的序幕已经开启
，与之前推测的“2025年上报，2027年官宣 ，2028年开工”的时间线基本吻合。

2022年楼市:杭州超过重庆,新增人口大涨

〖壹〗
、022年杭州楼市因人口快速增长、经济实力提升等因素
，在房价 、新房市场热度等方面表现突出，部分指标超过重庆 ，且人口增长带动了房价上涨 。具体分析如下：人口增长与城市吸引力 根据第七次人口普查数据
，杭州作为沿海城市，10年间人口增长呈现爆发式 ，新增人口达323万
，超过重庆
、长沙、武汉 、佛山等城市。

〖贰〗
、房价收入比失衡：北京、上海等城市房价收入比超20倍，远超世界合理范围（3-6倍） ，普通家庭购房需透支数十年收入
。二线城市房价涨势明显南京 、杭州
、成都、重庆等二线城市房价近年快速上涨，主要驱动因素包括：城市化进程加速：二线城市人口增速加快
，例如杭州2020-2022年常住人口年均增长超30万，住房需求激增。

〖叁〗 、022年楼市房价走势需结合城市能级判断 ，大城市房价稳中有升
，小城市面临下跌压力，杭州作为典型大城市房价具备支撑 。

〖肆〗、023年下半年房价直接暴跌的可能性很小 ，楼市有望在下半年实现温和回暖
，以下是从5大楼市信号得出的分析：土地依旧存在价值：土地是房地产的基础资源，2022年土地市场因房企资金紧张
、需求低迷、政策限制等因素降温 ，全国土地出让收入同比下降17%
，土地溢价率大幅下降
。

〖伍〗 、摇中号后购房合同签订流程：买房者付完首付款即可与开发商签订购房合同，合同签订后30个工作日内 ，开发商需向房管局申请登记备案。

〖陆〗
、022年杭州楼市整体现状市场分化加剧：核心板块（如钱江新城、未来科技城）房价保持稳定或小幅上涨
，部分远郊板块因供应量大 、需求不足出现费用回调 。政策环境：落户政策放宽，E类人才购房可优先摇号；贷款政策收紧 ，旺季时银行额度紧张，贷款难度增加
。